Wie lässt sich eine Modernisierung finanzieren?

Die Stadtwohnung mitten in Berlin, das idyllische Eigenheim im Vorort oder das Ferienhaus im Grünen: In Deutschland sind viele Häuser und Wohnungen sanierungsbedürftig. Dabei sind Modernisierungsmaßnahmen vernünftig, denn sie dienen der Werterhaltung und häufig auch der Wertsteigerung der Immobilie. Allerdings bedarf es für dieses Vorhaben finanzieller Mittel. Und diese stellt ein sogenannter Modernisierungskredit zur Verfügung. Ganz gleich, ob es um ein neues Dach, eine neue Heizungsanlage oder ein neues Badezimmer geht.

Was ist ein Modernisierungskredit genau?

Ein Modernisierungskredit dient dazu, Renovierungen, Umbauten und Erneuerungen in einem Eigenheim zu finanzieren. Im Regelfall wird dafür ein zweckgebundenes Darlehen vergeben. Die Darlehenssumme kann 5.000 Euro aber auch 50.000 Euro betragen, je nach Bedarf. Der Modernisierungskredit hat den Vorteil, dass er sehr zinsgünstig ist. Denn insbesondere Eigenheimbesitzer können mit ihrer Immobilie die notwendigen Sicherheiten für die Bank bereitstellen. Außerdem ist die Eintragung einer Grundschuld nicht notwendig und das Kreditverfahren ist vergleichsweise unkompliziert.

Drei Möglichkeiten des Modernisierungskredits

Es gibt drei verschiedene Kreditformen, mit denen sich ein Hausumbau finanzieren lässt. Welche davon infrage kommt, ist von dem Vorhaben abhängig. Außerdem davon, ob das Eigenheim, ein Kauf oder eine Mietwohnung modernisiert werden soll.

1. Freier Ratenkredit

Geeignet für: Eigentümer, Käufer und Mieter

Der freie Ratenkredit zeichnet sich dadurch aus, dass er an keinen Zweck gebunden ist. Nachdem das Darlehen zeitnah ausgezahlt wurde, können die Kreditnehmer die Summe für alle Belangen nutzen. Sie können damit ihren Hausumbau finanzieren, aber auch ein neues Auto kaufen oder in den Urlaub fahren. Die Beantragung dieser Kredite ist vergleichsweise leicht. Außerdem ist kein Eintrag in das Grundbuch notwendig.

Bei einem Ratenkredit überweist der Kreditnehmer Monat für Monat dieselbe Summe an den Kreditgeber, um seine Schuld inklusive Zinsen zu tilgen. Dabei müssen sie für diese Darlehensform jedoch mit einer höheren Zinsbelastung rechnen.

2. Zweckgebundener Ratenkredit

Geeignet für: Eigentümer und Käufer

Der zweckgebundene Kredit stellt die beste Option für die Finanzierung eines Umbaus dar. Denn dieses Darlehen ist an das Vorhaben gebunden. Das bedeutet, die Kreditsumme darf nur für alle anfallenden Modernisierungsmaßnahmen genutzt werden. Das hat den Vorteil, dass die Finanzierung zinsgünstig ist.

Da die Kreditnehmer nachweisen müssen, dass sie Eigenheimbesitzer sind, kommt dieses Darlehen nur für Eigentümer und Käufer infrage. Gleichzeitig können sie damit entsprechende Sicherheiten vorweisen. Eine Eintragung in das Grundbuch ist nicht notwendig. Allerdings muss ein Grundbuchauszug als Nachweis über den Besitz der Immobilie vorgelegt werden.

3. Bau- und Immobilienfinanzierung

Geeignet für: Eigentümer und Käufer

Die Modernisierung über einen Baufinanzierung zu finanzieren, kommt für Eigentümer und Käufer infrage. Dieses Vorgehen bietet den Vorteil, dass sie die aktuell günstigen Bauzinsen nutzen können. Denn eine Baufinanzierung ist zinsgünstiger als ein Ratenkredit. Diesem Vorteil steht jedoch ein Nachteil gegenüber: Eigenheimbesitzer erhalten nur eine zweite Immobilienfinanzierung, wenn der erste Kredit fast vollständig getilgt ist. Außerdem muss eine weitere Grundschuld auf das Haus eingetragen werden, was zeit- und kostenintensiv ist.

Wer dabei ist, ein Haus zu kaufen oder zu bauen, kann Modernisierungsmaßnahmen in der Hauptfinanzierung berücksichtigen. Allerdings ermittelt die Bank, ob die Kosten für das Vorhaben in einem angemessenen Verhältnis zur Wertsteigerung stehen. Wohnungseinrichtung lässt sich beispielsweise nicht über eine Baufinanzierung abdecken. Denn diese Gegenstände erhöhen nicht den Wert der Immobilie. Einige Banken kommen dennoch für die Kosten auf, wenn diese nicht überdurchschnittlich hoch sind. Allerdings lohnt sich der Immobilienkredit als Modernisierungsfinanzierung bei einem Finanzierungsbedarf unter 50.000 Euro meist nicht.

Übersicht und Vergleich der Finanzierung für den Umbau

Im Hinblick auf alle drei Finanzierungsmöglichkeiten wird deutlich, dass für Mieter nur ein freier Ratenkredit infrage kommt. Eigenheimbesitzer und Käufer hingegen profitieren mehr von einem zweckgebundenen Darlehen oder einem Immobilienkredit, um den Hausumbau zu finanzieren. Wobei die Immobilienfinanzierung nur vor dem Hausbau oder -kauf realisierbar ist. Oder wenn das Erstdarlehen bereits zu einem großen Teil getilgt wurde. Die beste Lösung stellt meist der zweckgebundene Ratenkredit dar. Denn dieser sieht wenig bürokratischen Aufwand vor, es ist kein Grundbucheintrag notwendig und die Zinsen sind niedriger als bei einem normalen Ratendarlehen.

Modernisierung finanzieren und Förderungen nutzen mit der KfW

Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ist eine staatliche Förderbank, welche die Ziele des Staates im Hinblick auf Wohnraumbeschaffung und Umweltschutz umsetzt. Dafür bietet sie Immobilieneigentümern und zukünftigen Eigenheimbesitzern zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse. Die KfW sieht einige Förderprogramme vor, die sich für Modernisierungsmaßnahmen nutzen lassen. Mitunter in Bezug auf energieeffizientes Bauen, altersgerechter Umbau und Einbruchsicherheit. Folgende KfW-Darlehen können zur Finanzierung des Umbaus infrage kommen:

Die KfW-Kredite sind immer zweckgebunden. Sie haben den Vorteil, dass der Zinssatz unter den marktüblichen Zinsen liegt. Außerdem werden einige Programme mit Direkt- und Tilgungszuschüssen unterstützt.

Zu beachten ist jedoch, dass für eine Förderung Voraussetzungen zu erfüllen sind. Beispielsweise müssen die Eigenheimbesitzer bestimmte Energiewerte nachweisen. Das kann zu einem finanziellen Mehraufwand führen. Außerdem sind KfW-Förderungen immer vor Baubeginn und über eine dritte Bank oder Versicherung zu beantragen.

Ob sich ein KfW-Darlehen für Ihr Modernisierungsvorhaben lohnt, muss individuell geprüft werden. Unsere Experten unterstützen Sie gerne dabei.

BAFA-Förderungen für energetisches Modernisieren

Neben der Kreditanstalt für Wiederaufbau gibt es eine weitere Möglichkeit, für die geplanten Modernisierungen Förderungen zu nutzen: die BAFA. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle bietet diverse Förderprogramme für Eigenheimbesitzer, die mit Zuschüssen unterstützt werden. Die Programme umfassen den Heizungstausch und Heizungsoptimierung, den Einsatz erneuerbarer Energien und Anlagen zur Wärmekopplung. Außerdem die Energieberatung.

Die Zuschüsse der BAFA erhalten die Eigenheimbesitzer, wenn sie die förderfähigen Maßnahmen umgesetzt haben. Die Zulagen müssen nicht zurückbezahlt werden, sind aber an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Welche das sind, ist von dem entsprechenden Förderprogramm abhängig.

Auch mit wenig oder sogar ohne Eigenkapital lässt sich der Traum vom Eigenheim realisieren. Manche Banken bieten Baufinanzierungen bis zu 100 Prozent der Baukosten an. Für diese Vollfinanzierung setzen die Kreditgeber jedoch eine gute Bonität voraus. Die besten Chancen haben Verbraucher mit einem überdurchschnittlich hohen und regelmäßigen Einkommen. Sowie einer unbefristeten Arbeitsstelle.

Eine Vollfinanzierung stellt in einigen Fällen dir einzige Möglichkeit dar, den Hausbau finanzieren zu können. Allerdings ergeben sich mit geringem oder keinem Eigenkapital erhebliche Nachteile:

Auch bei einer Vollfinanzierung übernimmt die Bank nicht die Kosten für die Bau- oder Kaufnebenkosten. Somit müssen die Kreditnehmer dennoch einen Anteil zur Gesamtsumme beisteuern. Müssen die Nebenkosten ebenfalls finanziert werden, handelt es sich um eine 110-Prozent Finanzierung. Diese Darlehen werden aber nur in seltenen Fällen und unter engen Voraussetzungen von den Kreditinstituten vergeben.

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