Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Wer einen Baukredit oder eine Immobilienfinanzierung aufnimmt, vereinbart mit der Bank eine Zinsbindungsfrist. Während dieser Laufzeit bleibt das Darlehen unverändert bestehen. Das bedeutet, die Kreditnehmer zahlen Monat für Monat dieselbe Rate an die Bank, die sich aus der Tilgung und den Zinsen zusammensetzt. Klassischerweise wird die Zinsbindung für fünf, zehn, 15 oder 20 Jahre abgeschlossen. Ist die Frist verstrichen, ist das Darlehen häufig nicht komplett abbezahlt. Die noch nicht getilgte Darlehenssumme ist die Restschuld.
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist muss die verbleibende Restschuld weiterfinanziert werden – mit der sogenannten Anschlussfinanzierung. Und da es sich dabei um einen neuen Kredit handelt, vereinbart die Bank auch neue Konditionen. Diese orientieren sich an den zu diesem Zeitpunkt üblichen Zinsen. Sie können somit höher sein als bisher oder niedriger ausfallen.
So funktioniert die Anschlussfinanzierung
Im Prinzip funktioniert die Anschlussfinanzierung ähnlich wie die ursprüngliche Baufinanzierung.
- Ist das Darlehen am Ende der Zinsbindung nicht vollständig zurückbezahlt, muss die Restschuld mit einer Anschlussfinanzierung weiterfinanziert werden. Dabei handelt es sich um einen weiteren Kredit, für den neue Konditionen vereinbart werden.
- Holen Sie sich rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung Angebote für die Weiterfinanzierung ein. Sie können zudem auf das Angebot der Hausbank warten, dass drei Monate vor Ablauf der Frist unterbreitet werden muss.
- Aus den vorliegenden Angeboten können Sie nun wählen: Bleiben Sie bei Ihrer Hausbank oder schulden Sie um? Wenn genügend Zeit bleibt, können Sie, wenn die Zinsen derzeit niedrig sind, auch ein Forward-Darlehen in Betracht ziehen. Dabei sichern Sie sich bis zu fünf Jahre im Voraus günstige Konditionen. Unsere Experten beraten Sie gerne rund um Ihre Anschlussfinanzierung und finden aus mehr als 450 Partnerbanken garantiert das passende Angebot.
- Wenn Sie sich für ein Angebot entschieden haben, wird der neue Kredit über die Restschuld zu den vereinbarten Konditionen abgeschlossen.
Aus diesen Bausteinen setzt sich die Anschlussfinanzierung zusammen
Grundsätzlich unterscheidet sich die Anschlussfinanzierung nicht vom ersten Kredit. Lediglich die Konditionen werden zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer neu verhandelt. Dies bietet die Möglichkeit, das Darlehen an die aktuelle Lebenssituation anzupassen. Unter Umständen haben sich die Einkommensverhältnisse verändert und ermöglichen eine höhere Tilgung. Dabei spielt auch der aktuell gültige Bauzins eine entscheidende Rolle.
Aus den folgenden Bausteinen setzt sich der Anschlusskredit zusammen:
Die notwendige Darlehenssumme ergibt sich aus der vorhandenen Restschuld. Dabei handelt es sich um den noch offenen Betrag der ersten Finanzierung.
Die Zinsen sind einer der wichtigsten Bausteine der Finanzierung. Denn sie sind das Entgelt der Bank, das diese für die Bereitstellung des Darlehens verlangt. Im Regelfall orientieren sich die Kreditgeber an den aktuell gültigen Bauzinsen. Dennoch kann es zu erheblichen Abweichungen je nach Anbieter kommen. Daher ist es ratsam, verschiedene Angebote einzuholen. In den letzten Jahren sind die Bauzinsen stark gesunken. Während sie 2010 bei fast vier Prozent lagen, betrugen sie im Mai 2020 nur noch rund 0,8 bis 0,9 Prozent. Wer aktuell eine Anschlussfinanzierung benötigt, profitiert von günstigeren Konditionen. Wird der Baukredit allerdings jetzt abgeschlossen und ist die zweite Finanzierung in zehn oder 15 Jahren notwendig, können die Zinsen bis dahin steigen. Demzufolge wird das Darlehen teurer.
Wie bereits bei der ersten Finanzierung wird auch für den Anschlusskredit eine Zinsbindungsfrist vereinbart. Erneut gilt: Sind die Zinsen niedrig, empfiehlt sich eine lange Zinsbindung. Ist der Zinssatz hingegen hoch und sinkt voraussichtlich in den nächsten Jahren, sollte eine kürzere Festschreibung vereinbart werden.
Die Tilgung ist ein weiterer wichtiger Baustein bei der Immobilienfinanzierung. Denn der Tilgungssatz definiert, wie viel die Kreditnehmer von ihrem Darlehen zurückbezahlen. Experten empfehlen, wenn möglich, mindestens zwei bis drei Prozent zu tilgen. Denn umso weniger abbezahlt wird, desto länger dauert die Rückzahlung, wodurch die Finanzierung teurer wird. Die Tilgung nimmt jedoch einen großen Einfluss auf die Rate. Bei der Anschlussfinanzierung ist darauf zu achten, dass der Tilgungssatz der aktuellen Lebenssituation angepasst wird. Ist das Einkommen gestiegen, kann eine höhere Tilgung vereinbart werden, um den Kredit schneller abzubezahlen. Und von Zinsersparnissen zu profitieren. Zudem sollten mit der Bank kostenlose Sondertilgungen vereinbart werden. Damit lassen sich außerplanmäßige Zahlungen tätigen, um die Restschuld zu verringern. Empfehlenswert sind mindestens fünf Prozent des Darlehenswerts.
Frühzeitig planen und niedrige Zinsen sichern
Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ist die Hausbank dazu verpflichtet, dem Kunden ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung zu unterbreiten. Grundsätzlich können die Kreditnehmer auf dieses Angebot warten. Doch empfiehlt es sich, dass sie sich bereits früher mit ihrer weiteren Finanzierung beschäftigen. Mindestens sechs Monate, besser ein Jahr vor Ende der Festschreibung. So bleibt genug Zeit, um Angebote anderer Banken einzuholen und diese mit der Hausbank zu vergleichen. Denn die Anschlussfinanzierung beim derzeitigen Kreditgeber ist zwar die einfachste, aber selten die günstigste Möglichkeit.
So beeinflussen die Zinsen das Darlehen
Die Bauzinsen beeinflussen das Darlehen und damit die monatliche Rate maßgeblich. Denn sind die Zinsen seit der ersten Finanzierung gestiegen, sind die Kosten für den Kredit höher und die Kunden müssen mehr Geld investieren, um dieselbe Tilgung zu erreichen. Im Umkehrschluss können sie aber auch erheblich sparen oder mehr tilgen, wenn der neue Zinssatz niedriger ausfällt.
Hinweis: Einige Banken berücksichtigen nicht den tatsächlichen Haushaltsplan, sondern berechnen pauschale Kosten. Für den Kreditnehmer können sich diese Berechnungen negativ auf seine Zahlungsfähigkeit auswirken. So setzen einige Banken 700 Euro Lebenshaltungskosten pro Person, 200 Euro für jedes Fahrzeug und drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche für Nebenkosten an
Der aktuelle Zinssatz ist niedriger als bisher
Wenn der neue Hypothekenzins niedriger ist als der bisherige Zinssatz, ist das Darlehen günstiger. Für die Anschlussfinanzierung kann eine höhere Tilgung gewählt werden, wenn die Rate auf demselben Niveau bleiben soll. Oder die monatliche Belastung sinkt bei gleichbleibender Tilgung.
Der aktuelle Zinssatz ist höher als bisher
Ist der Zinssatz höher als bisher, ist das Darlehen teurer. Für dieselbe Tilgung müssen die Kreditnehmer einen höheren Betrag aufwenden, womit ihre finanzielle Belastung steigt. Alternativ können sie die Tilgung reduzieren, wodurch sich die Laufzeit des Kredits jedoch verlängert.
Der aktuelle Zinssatz ist auf dem selben Niveau
Ist der Zinssatz auf demselben Niveau wie bei der Erstfinanzierung, verbessern, noch verschlechtern sich die Kreditnehmer. Sie können ihre weitere Finanzierung zu denselben Konditionen weiterlaufen lassen. Entscheidend ist allerdings, ob der Zinssatz hoch oder niedrig ist. Bei einem hohen Hypothekenzins kann eine kürzere Zinsfestschreibung für das neue Darlehen in Betracht gezogen werden. Vorausgesetzt, es lässt sich davon ausgehen, dass die Zinsen sinken. Sollten sie weiterhin niedrig sein, ist eine längere Festschreibung sinnvoll.
Welche Anschlussfinanzierung passt zu mir?
Für den Anschlusskredit gibt es drei Optionen: Die Prolongation, bei der das Darlehen bei der Hausbank zu neuen Konditionen weitergeführt wird. Die Umschuldung, um den bestehenden Kredit durch einen anderen Anbieter abzulösen. Und das Forward-Darlehen, das die Möglichkeit bietet, bereits Jahre im Voraus günstige Zinsen zu sichern. Welche Anschlussfinanzierung passt, ist von den persönlichen Umständen, den Bauzinsen und der Dauer bis zum Ablauf der Zinsfestschreibung abhängig.